Kysymyksiä ja vastauksia asuntokaupasta

Välityspalkkio perustuu yleensä prosenttiosuuteen asunnon velattomasta kauppahinnasta, mutta se voi olla myös ennalta sovittu kiinteä summa. Kuluttaja-asiakkaille ilmoitettuun hintaan sisältyy aina arvonlisävero. Alan tyypillinen palkkiotaso liikkuu 3–6 prosentin välillä.

Palkkion suuruuden ohella on kuitenkin hyvä tarkastella, mitä palveluita siihen sisältyy. Palveluiden laajuudessa ja laadussa on eroja eri toimijoiden välillä. Ammattitaitoinen välittäjä pystyy usein perustelemaan arvonsa saavuttamalla kohteesta paremman markkinahinnan ja varmistamalla kaupan sujuvuuden.

Suullinen hinta-arvio asunnon myyntiä harkitsevalle on pääsääntöisesti maksuton. Sen sijaan viralliset, kirjalliset arviot, joita tarvitaan esimerkiksi pankkia, perukirjaa tai ositusta varten, ovat maksullisia palveluita. On tärkeää kertoa välittäjälle arvioinnin käyttötarkoitus, jotta hän osaa laatia oikeanlaisen asiakirjan. Maksullisen arvion hinta on tyypillisesti 300–1000 euroa riippuen arvioitavan kohteen laajuudesta ja vaativuudesta.

Kyllä, myyntivoiton verotuksessa voi vähentää myynnistä aiheutuneita kuluja. Kun myydään sijoitusasuntoa, jossa myyjä ei ole itse asunut vakituisesti, välityspalkkio on vähennyskelpoinen. Muita sijoituskohteen myyntivoitosta vähennettäviä kuluja voivat olla aiemmin maksettu varainsiirtovero sekä voittoa tuottaneet remonttikulut, joita ei ole jo vähennetty vuokratulojen verotuksessa. Verohallinto antaa näistä yksityiskohtaisempaa neuvontaa.

Toimeksiantosopimuksen voi pääsääntöisesti päättää sen sopimuskauden lopussa. Kuluttajansuojalain mukaan sopimuskausi on yleensä enintään neljä kuukautta. Tämän jälkeen sopimusta voi jatkaa tai välittäjän voi vaihtaa. Jos välittäjä on toiminut olennaisesti sopimuksen vastaisesti tai laiminlyönyt tehtäviään, sopimus voidaan purkaa myös kesken kauden. Tällaisessa tilanteessa on syytä olla yhteydessä välitysliikkeen johtoon.

Ei voi. ”Kiinteistönvälittäjä”-ammattinimikkeen käyttö on lailla säädeltyä. Sitä saa käyttää ainoastaan henkilö, joka on suorittanut hyväksytysti Keskuskauppakamarin järjestämän LKV-kokeen. Alalla toimii myös myyntineuvottelijoita, joilla ei ole LKV-pätevyyttä. Heillä on kuitenkin usein muu alan koulutus, kuten Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto (KiLAT).

Kyllä, ostajalla on oikeus kysyä, onko kohteesta muita tarjouksia. Välittäjä voi kertoa, onko tarjouksia tullut ja antaa yleisluontoisen kuvan niiden tasosta, esimerkiksi ”olemme saaneet pyyntihinnan ylittävän tarjouksen”. Välittäjä ei kuitenkaan saa paljastaa tarkkoja summia tai ehtoja ilman myyjän lupaa, sillä hänen on kohdeltava kaikkia osapuolia tasapuolisesti.

LKV on lyhenne ammattinimikkeestä laillistettu kiinteistönvälittäjä. Se on Suomen kiinteistönvälitysalan tärkein pätevyyden osoitus, joka myönnetään henkilölle, joka on suorittanut Keskuskauppakamarin järjestämän valtakunnallisen kokeen.

LKV-pätevyys takaa, että välittäjällä on testattua ja ajantasaista osaamista muun muassa seuraavista aihealueista:

• Kiinteistönvälitystä koskeva lainsäädäntö

• Verotukseen ja kauppaan liittyvät kysymykset

• Hyvä välitystapa ja eettiset toimintaperiaatteet

Alan toimintaa ja ammattinimikkeen käyttöä valvotaan tarkasti. Aluehallintovirastot (AVI) valvovat välitysliikkeiden toiminnan lainmukaisuutta ja vastaavat niiden rekisteröinnistä. Keskuskauppakamari puolestaan ylläpitää julkista rekisteriä kaikista LKV-kokeen suorittaneista henkilöistä. Lain mukaan kiinteistönvälitysliikkeen vastaavalla hoitajalla on oltava LKV-pätevyys.

LVV on lyhenne ammattinimikkeestä laillistettu vuokrahuoneiston välittäjä. Se on erityisesti vuokraustoimintaan keskittynyt pätevyys, joka varmistaa välittäjän erikoisosaamisen vuokraukseen liittyvissä tehtävissä ja lainsäädännössä. LVV-tutkinto on suppeampi kuin laajempi LKV-tutkinto, mutta molemmat ovat merkkejä laissa vaaditusta ammattitaidosta omilla erikoisalueillaan.

KiLAT on lyhenne kiinteistönvälitysalan ammattitutkinnosta. Se on käytännönläheinen tutkinto, joka antaa välittäjälle tarvittavat tiedot ja taidot alalla toimimiseen. Työssäoppiminen on tärkeä osa tutkintoa, ja se toimii usein myös erinomaisena valmistavana koulutuksena LKV-kokeeseen. KiLAT korvasi aiemman KiAT-tutkinnon.

Kiinteistönvälittäjän käyttö on investointi, joka tuo asunnon myyntiin ammattitaitoa, turvallisuutta ja tehokkuutta. Tässä keskeisimmät syyt:

1. Markkinatuntemus ja oikea hinnoittelu: Ammattilainen osaa arvioida asunnon hinnan vastaamaan markkinatilannetta, mikä nopeuttaa myyntiä ja optimoi kauppahinnan.

2. Tehokas markkinointi: Välittäjillä on käytössään laajat markkinointikanavat ja strategiat, jotka tavoittavat potentiaaliset ostajat tehokkaasti.

3. Ajansäästö ja vaivattomuus: Välittäjä hoitaa kaikki käytännön järjestelyt myynti-ilmoituksista esittelyihin ja asiakirjatyöhön.

4. Neuvottelutaito: Välittäjä toimii puolueettomana ammattilaisena hinta- ja ehtoneuvotteluissa, tavoitteenaan myyjän etu.

5. Juridinen turva: Asuntokauppa on juridinen prosessi. Välittäjä varmistaa, että kaikki asiakirjat ovat lainmukaisia ja kauppa etenee turvallisesti.

6. Vähemmän stressiä: Myyntiprosessi voi olla kuormittava. Välittäjä kantaa vastuun prosessin sujuvuudesta.

7. Ammattilaisverkostot: Välittäjillä on usein laajat verkostot esimerkiksi valokuvaajiin, stailaajiin ja remonttialan ammattilaisiin.

8. Parempi lopputulos: Ammattilaisen avulla saavutettu korkeampi kauppahinta kattaa usein välityspalkkion kustannuksen.

Kiinteistönvälittäjän palkkio perustuu yleensä provisioon, joka on tyypillisesti 3–6 % asunnon velattomasta kauppahinnasta. Palkkio voidaan sopia myös kiinteänä euromääränä. On kuitenkin syytä muistaa, ettei palkkio yksin kerro palvelun laadusta. Kokenut välittäjä, joka perustelee palkkionsa laadukkaalla palvelulla, saa usein asunnosta paremman myyntihinnan ja varmistaa kaupan sujuvuuden.

Tarvittavat asiakirjat riippuvat siitä, myydäänkö asunto-osaketta vai kiinteistöä. Ammattitaitoinen välittäjä hankkii ja tarkistaa kaikki tarvittavat dokumentit.

1. Asunto-osakkeen myynnissä keskeisimpiä ovat:

• Ajantasainen isännöitsijäntodistus liitteineen (sis. yhtiöjärjestys, tilinpäätös, talousarvio, kunnossapitotarveselvitys)

• Energiatodistus

• Pohjapiirustus

• Osakekirja (luovutetaan kaupanteossa)

2. Kiinteistön myynnissä (esim. omakotitalo) tarvitaan:

• Lainhuutotodistus

• Kiinteistörekisteriote ja karttaote

• Rasitustodistus

• Rakennuslupa-asiakirjat ja piirustukset

• Energiatodistus

• Tiedot liittymäsopimuksista

• Mahdollinen kuntotarkastusraportti

Asunnon myyntiin liittyy aina pakollisia asiakirjakuluja, kuten isännöitsijäntodistuksen tai kiinteistörekisterin asiakirjojen hankkiminen. Myös ammattimainen valokuvaus on välttämätön osa onnistunutta markkinointia. Nämä kulut veloitetaan asiakkaalta palveluntarjoajien taksojen mukaan tai ne voivat sisältyä välityspalkkioon.

Asunnon myyntivoitto on verovapaata, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omistusaikanasi (”kahden vuoden sääntö”). Jos nämä ehdot eivät täyty, myyntivoitto on veronalaista pääomatuloa. Vuonna 2024 pääomatulovero on 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta.

Varainsiirtovero on ostajan maksettava vero, jonka suuruuden Verohallinto määrittelee. Vuonna 2025 se on:

• Asunto-osakkeista: 1,5 % velattomasta kauppahinnasta.

• Kiinteistöistä: 3 % kauppahinnasta.

Vero on aina ostajan vastuulla. Jos kauppa rahoitetaan lainalla, pankki huolehtii usein veron maksamisesta. Muussa tapauksessa kiinteistönvälittäjä neuvoo ostajaa maksun suorittamisessa. Vero on maksettava määräajassa kaupanteon jälkeen.

Kun myydään sijoitusasuntoa, jonka voitto on veronalaista, myyntivoitosta voi vähentää sen hankkimisesta ja myymisestä aiheutuneita kuluja. Tällaisia ovat esimerkiksi välityspalkkio, aikoinaan maksettu varainsiirtovero sekä kuitein todennetut remonttikulut, joita ei ole aiemmin hyödynnetty verovähennyksissä.

Kaikista asuntokaupoista tulee ilmoittaa Verohallinnolle, myös verovapaista. Ilmoitus tehdään veroilmoituksella. Jos myynnistä syntyy veronalaista voittoa, ilmoitus kannattaa tehdä OmaVerossa heti kaupan jälkeen. Tällöin veron voi maksaa ennakkoverona myyntivuoden aikana.

Kyllä, pääsääntöisesti asuntolaina on maksettava pois kaupanteon yhteydessä. Myytävä asunto toimii yleensä lainan vakuutena, joten pankki vapauttaa vakuuden vasta, kun laina on kuitattu. Kauppahinta käytetään siis tyypillisesti ensin lainan poismaksuun.

Pankki voi estää myynnin, jos esimerkiksi kauppahinta ei riitä kattamaan olemassa olevaa asuntolainaa ja muita velkoja, joiden vakuutena asunto on. Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä selvittää nämä asiat ennalta varmistaakseen, että myynnille ei ole esteitä.

Kyllä. Myyjällä on vastuu asunnossa tai kiinteistössä olevista piilevistä virheistä, eli sellaisista virheistä, joista kumpikaan osapuoli ei tiennyt kaupantekohetkellä. Tämä vastuu on voimassa laissa määritellyn ajan.

Myyjän vastuu piilevistä virheistä riippuu kaupan kohteesta:

• Kiinteistökaupassa (esim. omakotitalo): 5 vuotta kaupanteosta.

• Asunto-osakekaupassa: 2 vuotta kaupanteosta.

• Uudiskohteissa: Päävastuu on rakennuttajalla 10 vuotta.

Myyjän keskeisin velvollisuus on laaja tiedonantovelvollisuus. Hänen on kerrottava ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen. Myyjän tulee antaa paikkansapitävää tietoa eikä hän saa jättää olennaisia asioita kertomatta. Lisäksi myyjä vastaa asunnon kunnosta siihen asti, kunnes sen hallinta luovutetaan ostajalle.

Ostotarjous on sitova asiakirja. Kun ostaja on allekirjoittanut tarjouksen ja myyjä on sen hyväksynyt, molemmat osapuolet ovat sitoutuneet kauppaan tarjouksen ehdoilla. Tarjouksesta vetäytyminen ilman perusteltua syytä johtaa yleensä sovittuun vakiokorvaukseen, joka on tyypillisesti 4 % kauppahinnasta.

Käsirahan käyttö ei ole pakollista, mutta sitä käytetään usein vakuutena kaupan syntymisestä. Käsiraha on osa kauppahintaa. Sen suuruus on enintään 4 % asunnon kauppahinnasta. Jos ostaja vetäytyy kaupasta ilman hyväksyttävää syytä, myyjä saa yleensä pitää käsirahan korvauksena.

Asunnon ostopäätös on aina henkilökohtainen, ja ajoitusta tärkeämpää on oman taloudellisen tilanteen ja elämäntilanteen huolellinen arviointi. Markkinatilanteet vaihtelevat, mutta pitkällä aikavälillä asunnon ostaminen omaan tarpeeseen on usein taloudellisesti järkevä ratkaisu.

Perinteisesti asuntomarkkinat noudattavat vuodenaikojen sykettä. Kevät on usein vilkkainta aikaa, ja kysyntä on korkealla. Perheasuntojen myynti ajoitetaan usein niin, että perhe ehtii muuttaa ennen koulujen alkua. Hiljaisimpia kausia ovat tyypillisesti joulun aika ja keskikesä.

Vaikka asuntokaupassa on perinteisesti ollut neuvotteluvaraa, markkinakäytäntö vaihtelee tilanteen mukaan. Kysytyillä alueilla ja hyväkuntoisissa kohteissa tinkimisvaraa on vähän tai ei lainkaan. Viime vuosina toteutuneiden kauppojen tinkimismarginaali on keskimäärin ollut noin 3–5 % pyyntihinnasta.

Huolellinen valmistautuminen on avain onnistuneeseen kauppaan.

1. Selvitä rahoitus: Ole yhteydessä pankkiin ja hanki lainalupaus. Näin tiedät budjettisi.

2. Tutustu asiakirjoihin: Perehdy huolellisesti myyntiesitteeseen, isännöitsijäntodistukseen ja muihin kohteen asiakirjoihin. Kiinteistönvälittäjän velvollisuus on antaa kaikki ostopäätökseen vaikuttava tieto.

3. Harkitse ostotoimeksiantoa: Jos oikeanlaisen asunnon löytäminen tuntuu haastavalta, voit tehdä ostotoimeksiannon, jolloin välittäjä etsii aktiivisesti sinulle sopivia kohteita.

Haitarin sisältö