Olemme koonneet tälle sivulle vastauksia yleisimpiin kiinteistönvälitykseen liittyviin kysymyksiin. Olipa kyseessä asunnon myynti, välityspalkkiot, verotus tai ostotarjouksiin liittyvät seikat, löydät täältä kattavat ja selkeät vastaukset.

Jos et löydä vastausta kysymykseesi, ota rohkeasti yhteyttä – autamme mielellämme kaikissa asuntokauppaan liittyvissä asioissa!

Välityspalkkio on joko prosenttiosuus velattomasta hinnasta tai kiinteä euromääräinen summa. Palkkio sisältää aina alv:n, kun puhutaan kuluttajalta veloitettavasta palkkiosta. Normaalisti välityspalkkioprosentti on 3-6.

Pelkkää välityspalkkiota ei kannata tuijottaa, välitysliikkeiden välillä on eroja mitä palkkioon sisältyy ja pätevä välittäjä saa asunnosta paremman hinnan kuin aloitteleva.

Hinta-arvio on pääsääntöisesti ilmainen, jos arvioiva kohde on tulossa myyntiin. Hinta-arvioita myös tehdään esim. pankkia varten tai perukirjaan- nämä arviot ovat maksullisia. Kerro välittäjälle minkälainen arvio on kyseessä, niin saat parhaimman palvelun. Arvioiden hinnat vaihtelevat 300€-1000€, tämä riippuu arvioitavasta kokonaisuudesta.

Kiinteistönvälittäjän palkkion voi vähentää verotuksessa, jos kyseessä on sijoituskohde, jossa myyjä ei ole asunut. Muita vähentäviä asioita ovat varainsiirtovero sekä kaikki remontit, jotka on tehty kuitilla ja jos kyseisiä remontteja ei ole aikaisemmin vähennetty verotuksessa. Näissä asioissa verottaja osaa neuvoa parhaiten.

Kiinteistönvälittäjän voi vaihtaa, kun kuluttajan ja kiinteistönvälittäjän sopimus on umpeutunut. Sopimuskausi on neljä kuukautta. Yrityksen väliset sopimukset ovat automaattisesti uusituvia ja niissä on irtisanomisaika. Kuluttaja voi myös vaihtaa kesken sopimuskauden kiinteistönvälittäjän, jos tämä on tehnyt rikkeen, tässä tapauksessa täytyy olla yhteydessä kiinteistönvälittäjän esimieheen.

Kiinteistönvälittäjänä ei voi olla ilman koulutusta. Kiinteistönvälittäjä titteliä ei saa käyttää, jos ei ole suorittanut ns. LKV koetta. Kiinteistövälitysalalla ns. myyntineuvottelijat eivät ole suorittaneet LKV koetta, mutta heillä saattaa olla esim. KiLAT tutkinto tai joku muu tutkinto.

Menestyvät kiinteistönvälittäjät ovat aina tavoiteltavissa, heille voi soittaa viikonloppuna sekä pyhinä. Jos he eivät vastaa puhelimeen he soittavat/ laittavat viestiä vielä saman päivän aikana. Tiettyjen kiinteistövälitysketjujen välittäjän eivät vastaa aina puhelimeen, koska heillä on työajat.

Kyllä, kiinteistönvälittäjältä voi kysyä kilpailevista tarjouksista, mutta on hyvä ymmärtää, että välittäjällä on tiettyjä velvollisuuksia ja rajoitteita näihin liittyen.

Kiinteistönvälittäjä voi kertoa esimerkiksi:

  • Onko olemassa muita tarjouksia.
  • Kilpailevien tarjousten tasosta yleisellä tasolla (esim. “on tehty korkeampi tarjous kuin sinun” tai “tarjoukset ovat lähellä pyyntihintaa”).


Välittäjä ei kuitenkaan saa paljastaa tarkkoja tietoja kilpailevista tarjouksista, kuten summia tai ehtoja, ellei myyjä ole antanut siihen nimenomaista lupaa. Tämä johtuu siitä, että välittäjän tulee noudattaa hyvää välitystapaa sekä toimia kaikkien osapuolten tasapuolisen kohtelun periaatteen mukaisesti.

Jos sinulla on epävarmuutta tarjousten suhteen, voit pyytää välittäjältä lisätietoja myyjän ohjeistuksen puitteissa tai harkita oman tarjouksesi tarkistamista. On myös hyvä pitää mielessä, että myyjä tekee lopullisen päätöksen tarjouksen hyväksymisestä, ei välittäjä.

LKV tarkoittaa laillistettua kiinteistönvälittäjää. Tämä on Suomessa käytössä oleva ammattinimike kiinteistönvälitysalan asiantuntijoille, jotka ovat suorittaneet LKV-kokeen ja saaneet siihen liittyvän pätevyyden.

LKV-tutkinto ja -pätevyys ovat osoituksia siitä, että henkilö tuntee:

  • kiinteistönvälitystoimintaa koskevan lainsäädännön,
  • verotukseen ja kauppaan liittyvät kysymykset,
  • sekä alan käytännöt.

 

Aluehallintovirastot valvovat lain noudattamista välitysalalla ja seuraavat myös nimikkeiden ja lyhennysten käyttöä sekä vastaavat välitysliikkeiden rekisteröinnistä. Keskuskauppakamari puolestaan ylläpitää rekisteriä LKV-kokeen suorittaneista henkilöistä ja antaa tarvittaessa tietoja siitä, onko välitystehtäviä suorittavalla henkilöllä välittäjäkokeessa osoitettu ammattipätevyys. LKV- nimike antaa luvan toimia laillistettuna kiinteistönvälittäjänä. Suomessa laillistettujen kiinteistönvälittäjien tulee noudattaa hyvää välitystapaa, jota valvoo Kuluttajansuojavirasto ja Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto (KVKL).

LKV-pätevyys on yleisesti vaatimuksena, jos haluaa työskennellä vastuullisessa asemassa kiinteistönvälitysliikkeessä.

LVV tarkoittaa Lain edellyttämä vuokrahuoneiston välittäjä. Se on nimike, joka viittaa kiinteistönvälittäjään, joka on erikoistunut vuokrahuoneistojen ja -kiinteistöjen välitykseen. LVV-koulutus ja -pätevyys ovat erityisesti vuokraustoimintaan keskittyneitä, ja niiden avulla varmistetaan, että välittäjällä on tarvittava osaaminen hoitaa vuokraukseen liittyviä tehtäviä lainmukaisesti.

LVV-tutkinto on lyhyempi ja suppeampi kuin kiinteistönvälittäjän laajempi LKV-tutkinto (Laillistettu kiinteistönvälittäjä), joka kattaa myös kiinteistöjen ja asuntojen myyntivälityksen. Molemmat tutkinnot ovat kuitenkin merkki alan ammattilaisen pätevyydestä ja laissa vaaditusta osaamisesta.

KiLAT eli kiinteistönvälitykseen suunnattu liiketoiminnan ammattitutkinto
KiLAT on tutkinto, jonka tarkoituksena on antaa välittäjälle tarvittavat tiedot ja taidot kiinteistönvälitysalalla toimimiseen. KiLAT-tutkinnossa työssä oppimisella on tärkeä rooli, ja tutkinto toimii usein myös valmistavana koulutuksena LKV-tutkintoa ajatellen. KiLAT-koulutuksia järjestää Suomessa useampi koulutustoimija.

KiAT eli kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto, aikaisempi vastine KiLAT-tutkinnolle.

Asunnon myynnin yhteydessä kiinteistönvälittäjän käyttäminen voi tuoda monia etuja, jotka helpottavat ja tehostavat myyntiprosessia. Tässä muutamia keskeisiä syitä:

1.⁠ ⁠Ammattitaito ja kokemus

Kiinteistönvälittäjillä on kokemusta asuntomarkkinoista, hinnoittelusta ja myyntiprosessista. He tuntevat alueen markkinatilanteen ja osaavat arvioida asunnon oikean myyntihinnan, mikä voi lyhentää myyntiaikaa ja maksimoida kauppahinnan.

2.⁠ ⁠Laajempi näkyvyys

Välittäjät käyttävät laajoja markkinointikanavia, kuten suuria asuntopalveluita, sosiaalista mediaa ja omia verkostojaan, mikä lisää asunnon näkyvyyttä potentiaalisille ostajille.

3.⁠ ⁠Ajan säästö

Asunnon myynti voi olla aikaa vievää. Välittäjä hoitaa kaikki käytännön asiat, kuten myynti-ilmoitukset, esittelyt, ostajaehdokkaiden kontaktoinnin ja kaupantekoon liittyvän paperityön.

4.⁠ ⁠Neuvottelutaidot

Kiinteistönvälittäjät ovat ammattilaisia hinnan ja ehtojen neuvottelussa. He pystyvät löytämään ratkaisun, joka tyydyttää sekä myyjää että ostajaa, samalla varmistamalla oikeudenmukaiset kauppaehdot.

5.⁠ ⁠Juridinen asiantuntemus

Asuntokauppaan liittyy paljon juridisia yksityiskohtia, kuten kauppakirjat, vastuuasiat ja erilaiset sopimukset. Kiinteistönvälittäjä varmistaa, että kaikki on tehty lainmukaisesti ja myyjän oikeudet ovat turvattu.

6.⁠ ⁠Vähemmän stressiä

Asunnon myynti voi olla henkisesti ja käytännöllisesti raskasta/stressaavaa. Kiinteistönvälittäjä toimii puolueettomana ammattilaisena, joka hoitaa prosessin tehokkaasti ja auttaa ratkaisemaan mahdolliset ongelmat.

7.⁠ ⁠Verkostoituminen

Välittäjällä on usein kontakteja, kuten valokuvaajia, stailaajia ja remonttiammattilaisia, jotka voivat auttaa asunnon myynnissä ja nostaa sen arvoa.

8.⁠ ⁠Parempi lopputulos

Tilastot osoittavat, että välittäjän avulla myydyt asunnot saavat usein korkeamman kauppahinnan kuin yksityisesti myydyt asunnot, mikä voi kompensoida välityspalkkion.

Kiinteistönvälittäjän käyttäminen on erityisen suositeltavaa.

Kiinteistönvälittäjän palkkio vaihtelee useiden tekijöiden mukaan, kuten kiinteistön sijainnin, hinnan, välitysyrityksen ja palvelun laajuuden perusteella. Suomessa kiinteistönvälittäjän palkkio on yleensä:

Provisiopohjainen palkkio: 3–6 % myyntihinnasta. Jos palkkio on vähemmän, kannattaa tämä kyseenalaista. Halvalla ei saa parasta palvelua eikä parasta hintaa myytävästä kohteesta. Välittäjät, jotka tietävät arvonsa saavat keskimäärin enemmän rahaa myyjille, kuin edulliset välittäjät.  Valokuvaukset, markkinointikulut tai asiakirjakopiot saattavat olla erillisiä kustannuksia, mutta usein ne sisältyvät palkkioon.

Asunnon myynnissä tarvittavat asiakirjat riippuvat siitä, myydäänkö kyseessä oleva asunto-osake vai kiinteistö. Tässä yleiskatsaus tarvittaviin asiakirjoihin:

1.⁠ ⁠Asunto-osakkeen myynti

Jos myyt asunto-osaketta (esimerkiksi kerros- tai rivitaloasuntoa), tarvitset seuraavat asiakirjat:
Isännöitsijäntodistus: Sisältää tiedot asunnosta, taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta ja mahdollisista remonteista. Yhtiöjärjestys: Taloyhtiön säännöt ja määräykset. Tilinpäätösasiakirjat ja talousarvio: Viimeisin tilinpäätös, toimintakertomus ja talousarvio.
Kunnossapitotarveselvitys: Yhtiön suunnitellut korjaustoimenpiteet seuraaville vuosille. Energiatodistus: Pakollinen. 
Pohjapiirustus: Jos mahdollista, asunnon pohjapiirustus myyntiä varten. Osakekirja: Osakekirja on luovutettava ostajalle kaupantekotilaisuudessa. Myyntiesite: Tietoa kohteesta ostajille (voi olla välittäjän tekemä).

2.⁠ ⁠Kiinteistön myynti

Jos myyt kiinteistöä (esim. omakotitalo tai tontti), tarvitset seuraavat asiakirjat:
Lainhuutotodistus: Todistus kiinteistön omistusoikeudesta. Kiinteistörekisteriote: Sisältää tiedot kiinteistöstä ja sen rekisteröinnistä. Rasitustodistus: Tiedot kiinteistön panttikirjoista, kiinnityksistä ja rasituksista. Energiatodistus: Pakollinen useimmissa tapauksissa.
Rakennuspiirustukset ja lupatiedot: Rakennuslupa- ja käyttöönottoasiakirjat sekä pohjapiirustukset. Kuntotarkastusraportti: Suositeltava erityisesti, jos kiinteistö on vanhempi.
Tiedot liittymistä: Esimerkiksi sähkö-, vesi-, ja viemäriliittymien sopimukset. Myyntiesite: Tietoa kohteesta ostajille (voi olla välittäjän tekemä). 
Kaupanvahvistajan vahvistama kauppa (kiinteistöjen kohdalla): Pakollinen kiinteistön kaupoissa (pl.sähköisesti tehdyt kaupat). 

On myös hyvä varmistaa, että kaikki asiakirjat ovat ajantasaisia ja oikein täytettyjä. Kiinteistönvälittäjän työhön sisältyy kyseisten asiakirjojen hankinta ja aitouden varmistaminen.

Asunnon myyntiin liittyy asiakirjoja, jotka ovat pakollisia mm. isännöitsijäntodistus liitteineen, kiinteistörekisterin dokumentit tms., asunnon valokuvaus on myös välttämätöntä. Nämä kulut veloitetaan asiakkaalta palveluntarjoajien taksojen mukaan tai sovitusti kiinteänä kertakorvauksena.

Myyntivoitonveroa menee myynnistä, mikäli omistaja ei ole asunut vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti  omistusaikanaan. Mikäli asunto on ollut omassa (tai oman perheen) käytössä veroa ei mene myynnistä.

Suomessa sekä asunnon vuokraamisesta että myymisestä saatavat voitot lasketaan pääomatuloiksi. Pääomatulojen veroprosentti verovuonna 2024 on 30 % aina 30 000 euroon asti. Yli 30 000 euron pääomatuloista maksetaan veroa 34 %.

Asunnon myynnin verotuksessa pätee nk. ”kahden vuoden sääntö”. Asunnosta saatavat myyntivoitot ovat verovapaata tuloa, mikäli olet omistanut myytävänä olevan rakennuksen tai huoneiston vähintään kahden vuoden ajan. Sama kahden vuoden sääntö koskee myös asumista.

Eli mikäli sinä tai perheenjäsenesi olette asuneet omistusasunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan, ei myyntivoitoista peritä veroa. Tämän vuoksi asunnon myymisen tullessa ajankohtaiseksi kannattaa aina varmistaa, että sekä omistaminen että kahden vuoden yhtäjaksoinen asuminen ovat täyttyneet.

Asunnon myymisestä saatavat voitot ovat puolestaan veronalaisia, mikäli et ole omistanut rakennusta tai huoneistoa kahta vuotta ja mikäli asunto on ollut vuokralla etkä sinä tai perheenjäsenesi ole asunut siellä vielä kahta vuotta. Tällöin kyseessä on nk. sijoitusasunto, josta saatavat myyntivoitot ovat veronalaista tuloa. Täytyy lisäksi muistaa, että asumisen tulee olla yhtäjaksoista eli katkoksia ei tuon kahden vuoden aikana saa olla.

Varainsiirtoveron suuruuden määrittää verottaja. Asunto-osakeessa  (esimerkiksi kerros- tai rivitaloasuntoa)vero on 1,5 % velattomasta myyntihinnasta. Kiinteistössä (esim. omakotitalo tai tontti) 3% velattomasta myyntihinnasta.

Varainsiirtoveron maksaa ostaja. Jos ostaja ottaa lainaa, niin pankki maksaa ostajan puolesta varainsiirtoveron. Jos ostaja ei ota lainaa, niin kiinteistönvälittäjä antaa ohjeet maksua varten ostajalle. Kiinteistökaupoissa ostajan on suoritettava varainsiirtovero omaverossa viimeistään lainhuutoa tai kirjaamista haettaessa ja aina viimeistään kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Uuden asunto-osakeyhtiön ostaja tekee ilmoituksen omaverossa kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Kiinteistövälittäjän palkkion voi vähentää verotuksessa, jos kyseessä on sijoituskohde, jossa myyjä ei ole asunut. Muita vähentäviä asioita sijoituskohteissa ovat varainsiirtovero sekä kaikki remontit, jotka on tehty kuitilla ja jos kyseisiä remontteja ei ole aikaisemmin vähennetty verotuksessa. Näissä asioissa verottaja osaa neuvoa parhaiten.

Asunnon myynnistä tulee ilmoittaa verottajalle veroilmoituksella (verovapaa myynti) tai heti kaupan jälkeen.

Kun ilmoitat tiedot jo myyntivuoden aikana, haet samalla ennakkoveroa tai muutosta verokorttiin. Voit siis maksaa myyntivoiton veron ennakkoverona tai se voidaan huomioida veroprosentissasi.

Pääsääntöisesti pitää. Tätä kannattaa kysyä omalta rahoituslaitokselta. 

Pankki voi estää asunnon myynnin tietyissä tapauksissa. Kiinteistönvälittäjän kuuluu ottaa selvää ennen asunnon myyntiin laittamista, onko pankilla jotain esteitä asunnon myynnin suhteen.

Kiinteistön (talon) myynnistä myyjä on vastuussa piilevistä virheistä 5 vuotta kauppakirjan allekirjoituksesta. Uuden kiinteistön (talon) tai asunto-osakeyhtiön myynnissä piilevistä virheistä vastaa rakennuttaja 10 vuotta.  Asunto-osakeyhtiön myynnissä piilevistä virheistä vastaa myyjä 2 vuotta kauppakirjan allekirjoituksesta.

Kiinteistön (talon) myynnistä myyjä on vastuussa piilevistä virheistä 5 vuotta kauppakirjan allekirjoituksesta. Uuden kiinteistön (talon) tai asunto-osakeyhtiön myynnissä piilevistä virheistä vastaa rakennuttaja 10 vuotta.  Asunto-osakeyhtiön myynnissä piilevistä virheistä vastaa myyjä 2 vuotta kauppakirjan allekirjoituksesta.

Myyjän vastuu asuntokaupassa on suhteellisen suuri, joten perehtyminen aiheeseen on ensimmäinen askel. Asuntokauppalaki koskee niin käytetyn kuin uudenkin asunnon kauppaa, ja tähän lakiin kannattaa tutustua hyvin.

Myyjän vastuulla on kertoa kaikki oleellinen tieto ja mahdolliset havaitut virheet asunnosta. Jos myyjän ennen kaupantekoa antamissa tiedoissa on virheitä tai myyjä on jättänyt antamatta olennaisia tietoja, voidaan asunnossa katsoa olevan virhe. Siksi onkin äärimmäisen tärkeää, että myyjä saattaa ostajan tietoon mahdollisimman kattavasti kaiken asuntoon liittyvän tiedon ennen kaupantekoa. Näin vältetään useimmat yllätykset myöhemmin kaupantekoprosessin aikana.

Myyjällä on vaaranvastuu asunnon tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta siihen asti, kunnes asunnon hallintaoikeus siirtyy myyjältä ostajalle. Asunnon hallintaoikeuden siirtyminen määritellään kauppakirjassa.

Hyviin tapoihin kuuluu luovuttaa asunto sovittuna ajankohtana huolellisesti siivottuna.

Suomen lain mukaan ostotarjous on sitova heti kun sen sanoo ääneen. Yleensä välittäjät tekevät ostotarjouksen sähköisen muotoon ostajan ilmoittamilla ehdoilla. Tämän jälkeen, kun ostaja on allekirjoittanut ostotarjouksen, se on sitova. Ostotarjouksesta voi aina vetäytyä halutessa, mutta siitä seuraa sanktio. Asunto-osakeyhtiössä 4 % myyntihinnasta. Kiinteistössä vuokratontilla 10 % myyntihinnasta. Uuden lain myötä, joka astui voimaan 1.11.2024 kiinteistöissä omalla tontilla välittäjä määrittele sanktio prosentin vetäytymisestä. Edellä mainitut sanktiot koskevat myös myyjää jos myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen.

Ostotarjouksen hyväksyminen ei ole vielä sama asia kuin vahvistettu asuntokauppa. Asunnon omistus siirtyy ostajalle ja kauppasumma myyjälle vasta varsinaisen kaupanteon yhteydessä. Siksi asuntokaupassa käytetään usein käsirahaa, joka toimii eräänlaisena ostajan lupauksena asunnon ostamisesta. Käsiraha ei ole kuitenkaan pakollinen, vaan myyjä ja ostaja voivat sopia myös, että käsirahaa ei käytetä. Käsirahan suuruus voi olla enintään 4 % asunnon myyntihinnasta. Jos asunnon ostaja vetäytyy kaupasta, jää käsiraha asunnon myyjälle. Käsiraha vähennetään asunnon tai kiinteistön kauppasummasta varsinaisen kaupanteon yhteydessä. Käsirahan sijaan kaupan osapuolet voivat sopia vakiokorvauksesta, jonka ostaja sitoutuu maksamaan, jos hän vetäytyy kaupasta.

Kannattaa. Vuoden 2024 syyskuusta markkina on lähtenyt paranemaan vauhdilla, joka on luonut tarpeen erityyppisille asunnoille, kun markkinoilla niitä on ollut liian vähän. Perheasunnot sekä maalämpö asunnot tulevat nostamaan arvonsa heti vuoden alusta.

Suurin osa kysynnästä, niin kuin muillakin myyntialoilla on kevät. Perheasunnot kannattaa myydää ennen kuin uusilukukausi koulussa / päiväkodissa alkaa. Joulukuussa ei kannata laittaa asuntoa myyntiin, se on välitysalalla vuoden hiljaisin kuukausi, toiseksi hiljaisin ajankohta on juhannuksen tienoilla.

Kannattaa harkita tarkasti onko järkeä tinkiä asunnon hinnasta. Suomessa nykypäivänä enää ei tingitä mistään paitsi asuntojen hinnoista, tämä poistuu tulevaisuudessa myös tältä alalta. Vuoden 2024 keskiarvo tinkimis- prosentti oli 3-5 %.

Mahdollisimman paljon. Ensin suositellaan olemaan yhteydessä pankkiin selvittääkseen lainamahdollisuudet. Tämän jälkeen kannattaa ruveta seuramaan, mitä on tarjolla markkinoilla. Kiinteistönvälittäjillä on selonotto- ja tiedonantovelvollisuus, joten ostaja saa välittäjältä kaikki tiedot, mitkä voivat vaikuttaa ostopäätöksen. Jos tämä vaikuttaa vaikealta, kannattaa tehdä kiinteistönvälittäjän kanssa ostotoimeksianto, niin välittäjä hoitaa teidän puolestanne kaiken.

Onko vielä kysyttävää?

Jos et löytänyt vastausta kysymykseesi, älä epäröi ottaa meihin yhteyttä! Olemme täällä auttamassa kaikissa kiinteistönvälitykseen liittyvissä asioissa. Olipa kyseessä asunnon myynti tai ostaminen,  asiantuntevat välittäjämme neuvovat mielellään ja auttavat sinua tekemään parhaat mahdolliset päätökset.